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不動産投資の利回りとは？計算方法は？

2019.07.17 | 不動産投資の基礎知識

投資における1つの重要指標は「利回り」です。不動産投資における利回りとはどういうものなのか、種類や計算方法について、一緒にみていきましょう。

■不動産投資の「利回り」とは

利回りとは一言でいうと、投資金額に対して得られる見込み収益の割合のことです。一般的に、利回りが高いほど収益性は良くなり、低いほど収益性は悪くなります。不動産投資でも、投資用物件の広告には「利回り○％」などの表示があり、その物件からどの程度の収益が見込めるか、おおよそ判断できます。しかし、その利回りだけを見てすぐに物件を購入してはいけません。

なぜなら、利回りが高いとされる物件でも実際は想定よりもはるかに入居率が低いケースや、多額の修繕費が発生するというようなケースがあるからです。不動産投資は、物件を購入したら終わりではありません。そこから不動産経営が始まるのです。利回りの数字だけに惑わされず、不動産投資に関する経費や空室リスク、修繕費リスクなどをしっかりと理解しておくことが重要です。

■利回りの種類と計算方法

不動産投資でいわれる利回りには「表面利回り」と「NOI利回り」があります。「表面利回り」は、年間の想定家賃収入を不動産の購入価格で割ったものを指します。しかし、実際に不動産を購入すれば管理費や毎年の固定資産税や修繕費などの諸経費が発生します。これを反映させた利回りが「NOI利回り」です。具体的には、次のような計算式になります。

・表面利回り＝（年間の家賃収入）÷（不動産の購入価格）×100（％）
・NOI利回り＝（年間の家賃収入ー諸経費）÷（不動産の購入価格）×100％

つまり、NOI利回りのほうが表面利回りよりも実態に近くなります。不動産投資を行う際は、このNOI利回りを参考にしましょう。なお、不動産仲介業者などが提示する数字は表面利回りの場合が多い傾向です。表面利回りだけを「鵜呑み」にして、不動産を購入すると、想定していた収支と実際の収支に違いが出て、後悔することにもなりかねません。

■物件によって異なる利回りの考え方

表面利回りが同じでも、物件の状態によって、その評価は少しずつ違います。例えば、新築物件の場合、建物の修繕費などは当面の間、必要がない場合が多いです。したがって、表面利回りとNOI利回りの差は中古物件よりもはるかに小さくなります。

一方の中古物件は、建物の状態によっては、購入後すぐに大規模な修繕費が発生する発生するケースもあり、表面利回りとNOI利回りの差が大きくなる傾向にあります。また、エレベーターなど、維持や管理が必要な設備の有無により、かかる経費は変わってきます。火災保険料が安くなる耐火物件を選ぶと、その分、コストが抑えられます。こういった点もNOI利回りに影響するのです。

■不動産投資はトータルな判断が必要

このように、表面利回りだけで、安易に判断できない要素が、不動産投資には多々あります。利回りは大切な要素です。しかし、それだけで投資物件を判断するのは危険です。不動産投資を成功させるには、立地や利便性、資金計画など、さまざまな要因をトータルで捉えて発生する可能性のあるリスクにしっかりと備え、最終的な判断を下す必要があります。

今回は、不動産投資の利回りについてみてきました。不動産投資は、非常に多くの要因に影響を受ける投資です。賃貸物件のオーナーになる方は、空室リスクを少しでも減らすために、より魅力的な住まい、環境、利便性を入居者に提供し、常に顧客目線で賃貸経営をしていくことが大切といえるでしょう。

 

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